Главная \ ЗЕМЕЛЬНЫЙ ЮРИСТ \ Перевод земель из одной категории в другую

Перевод земель из одной категории в другую

Перевод земли в другую категорию

Процедура изменения категории земельного участка регулируется Федеральным законом "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую". Процесс перевода длится обычно от шести месяцев и в целом довольно сложен. 

Необходимость перевода земли из одной категории в другую обычно возникает в случае, когда участок, на котором планируется строительство, относится к землям сельскохозяйственного назначения, либо землям лесного и водного фондов. В этом случае необходимо изменение категории на земли промышленности или поселений. Сейчас в Екатеринбурге свободной земли, на которой возможно строительство, очень мало и ее цена довольно высока. Привлекательный вариант – строительство в пригородах и окрестностях – возможен только после перевода земли сельскохозяйственного назначения в земли поселений либо промышленности. Также после такого перевода цена на земельный участок увеличивается в разы.

В большинстве случаев земля, категорию которой нужно изменить, находится в  собственности субъекта федерации, и согласовывается такой перевод в Правительстве Свердловской области. Если участок закреплен за муниципальным образованием, ответственной за перевод будет местная Администрация (однако, земли сельскохозяйственного назначения – это исключение, они переводятся только через Правительство области).

Процедура и необходимые для изменения категории земли документы оговорены в федеральном и региональном законодательстве.

Процесс изменения категории земельного участка начинается с направления ходатайства в Правительство Свердловской области (либо в Администрацию муниципального образования, если участок находится в муниципальной собственности).  Ходатайство должно содержать следующие сведения:

Указание на существующую и желаемую после смены категории земель

Обоснование решения об изменении категории земельного участка

Кадастровый номер земельного участка

Имеющиеся у заявителя права на землю

Также вместе с ходатайством подается следующий пакет документов:

Кадастровую выписку об объекте недвижимости;

Выписку из ЕГРЮЛ для юридических лиц, из ЕГРИП – для индивидуальных предпринимателей, копию паспорта – для физических лиц;

Выписку из ЕГРП (заказывается в Кадастровой палате);

В ряде случаев – заключение государственной экологической экспертизы;

Расчеты возможных потерь, которые понесут сельскохозяйственное и лесное хозяйство после перевода;

Заключение Главархитектуры о возможности перевода земель из одной категории в другую;

Согласие всех правообладателей земельного участка на изменение его категории.

Заявленное ходатайство рассматривается  в течение месяца, и затем либо принимается к рассмотрению, либо возвращается заявителю.  Последнее случается, если любой из документов не соответствует требованиям действующего земельного законодательства, либо у заявителя нет подтвержденных прав на земельный участок.

Если ходатайство все-таки приняли к рассмотрению, решение по нему будет вынесено через 2 месяца (если земля в федеральной собственности – через 3 месяца). По итогам рассмотрения выносится акт о переводе земли из одной категории в другую, либо об отказе в таком переводе.

Так, причинами для вынесения акта об отказе, могут быть:

Отсутствие либо отрицательное заключение государственной экспертизы

Выявленные несовпадения и противоречия территориальному планированию муниципального образования.

Действующие запреты и ограничение на смену категории земельного участка.

Вынесенный акт о положительном решении относительно перевода участка в другую категорию действует бессрочно и высылается заявителю в течение месяца после его принятия.

Разумеется, в случае несогласия собственника с решением о переводе либо об отказе в переводе акт можно обжаловать в административном или судебном порядке.

После вынесения акта об изменении категории земельного участка, необходимо внести соответствующие изменения в Государственный земельный кадастр и Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и после получения нового кадастрового паспорта процедура изменения категории земельного участка считается законченной.

Для оформления перевода также понадобится Заключение о возможности перевода земель из одной категории в другую. Подготовка этого документа – государственная услуга, оказывается она местной Администрацией на платной основе. Естественно, оплата услуги не гарантирует, что заключение будет положительным.

К заявлению о выдаче заключения о возможности перевода земель из одной категории в другую следует приложить документы:

Удостоверяющие личность лица;

Выписку из ЕГРП – если заявитель юридическое лицо;

Градостроительная проработка, в которой нужно обосновать изменение категории и планируемое строительство;

Схема размещения земельного участка и объектов недвижимости на картографической или топографической основе в масштабе 1:10000 или 1:2000;

Кадастровый паспорт земельного участка;

Такое заявление обычно рассматривается в течение месяца, в итоге заявитель получает заключение, в котором обосновывается возможность изменения категории земли либо отсутствие таковой.

В зависимости от того, к какой категории относится земельный участок, существуют определенные особенности перевода. Так, в законе оговорены случаи, в которых возможен перевод в другую категорию земель сельскохозяйственного назначения:

В случаях изменений границ поселений;

При консервации земель;

Для создания новых особо охраняемых природных территорий;

Для строительства новых промышленных объектов (при непригодном состоянии земель для сельскохозяйственных потребностей);

При непригодности земли в составе земель водного или лесного фонда, а также земель запаса;

Для строительства объектов культурно-бытового, социального, образовательного предназначения, дорог и т. д;

Для земель лесного фонда особенности другие, в этом случае перевод возможен:

Для изменения целей  использования земельных участков, подтвержденных соответствующими документами (планы строительства дорог, поселений и т. п.);

При невозможном продолжении использования их по назначению (действительно при наличии заключение экологической экспертизы);

При нецелесообразности использования земель в указанной категории;

При необходимости использования для интересов обороны страны, энергетики, сельского хозяйства и т. д.

Есть особенности и при переводе земель водного фонда, его осуществление будет возможно если:

На территории участка будут построены муниципальные или федеральные объекты недвижимости;

Планируется создание охраняемой природной зоны;

Водный объект прекратил существование (или, например, изменилась береговая линия озера). 

Высокая стоимость изменения категории земельного участка обусловлено следующими причинами. В случае, если земля находится не в собственности заявителя, нужно соблюсти все требования договоров с собственником, касательно оговоренного использования земли. Далее, проанализировав градостроительное законодательство, уставные документы муниципалитетов, ведомственные нормативные акты, возможно определение государственного органа, который может принять ходатайство об изменении категории земли. Затем необходимо установить кому принадлежат все соседние участки земли, установить их категории, виды разрешенного использования.

Далее, необходимо соблюдение положений экологического, градостроительного законодательства, обеспечить перевод заключениями экспертиз и проектной документацией.

Основная сложность состоит в том, что для разрешения на перевод нужно согласование множества государственных органов, желаемое взаимодействие и скорость обмена информацией между которыми зачастую оставляют желать лучшего.

Наконец, цена за изменение категории земельного участка также зависит от его площади и месторасположения.

Наша компания оказывает услуги по переводу земель из одной категории в другую в Екатеринбурге и области, имеет положительный опыт в этой сфере. Мы обеспечиваем подготовку и получение всех необходимых заключений, экспертиз, справок, выписок, разрешений и принятие положительного решения государственными органами.

Согласно действующим правилам, не только использовать по своему усмотрению земельный надел, но и продавать, дарить или сдавать в аренду можно только ту недвижимость, которая находится в вашей личной собственности.

Если вы приняли решение и собираетесь оформить свою недвижимость в личную собственность, то одной из наиболее важных проблем, которая станет основной причиной потери нервных клеток, станут сроки подачи документов. Многие справки, которые необходимо предоставить для получения недвижимости в собственность, имеют ограниченный срок действия, поэтому велика вероятность того, что пока вы получите последние справки, первые уже потеряют свою юридическую силу.

Первым этапом перед началом оформления собственности на недвижимость является консультация и услуги геодезиста, который проведет детальную съемку вашего участка, составит подробный план, в котором будет обозначена точная площадь вашего участка и его кадастровая стоимость. Изготовленный геодезистом план получит идентификационный кадастровый номер.

После этого необходимо обратиться в комитет, где была проведена регистрация вашего земельного участка. Там вы сможете получить справку, в которой будет указана нормативная стоимость участка. Чаще всего это садоводческое товарищество или местный сельсовет.

Полученную справку и кадастровый план следует передать в Федеральную регистрационную службу, чтобы начать регистрацию вашего права собственности на данный земельный участок. После проверки документов и прохождения регистрации, вам выдадут свидетельство.

Если на вашем участке уже имеется какое-либо строение, необходимо подать заявление в городское управление архитектуры на создание технического паспорта вашего строения. Позже данное строение должно пройти инвентаризацию в специальном бюро, а также получить соответствующий документ.

После того, как вы получите все вышеописанные документы, а также справку из налоговой о том, что вы не имеете никаких денежных обязательств, вы сможете смело использовать свой земельный участок по своему усмотрению, и станете полноправным его владельцем.

СТОИМОСТЬ ПЕРЕВОДА ЗЕМЕЛЬ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ ОТ 400 Т.Р.

СРОК ПЕРЕВОДА - 1-1,5 ГОДА